GOODDAYS

  世の中の歪みをかいくぐってひたすら逆張りの人生を歩む俺の意見

家賃考(下) 家を買う・借りる?カネを借りる・運用する?

不動産を購入する際に、頭金で払えない分を仮に3,000万円借りて、フラット35で最も低い利子2.7%で25年かけて返済すると考えた場合、月々の支払いはずっと138,000円程度で当初は年に60万円以上が利子で消える。

 

そして、この場合だと、3,000万円借りて総額として4,120万円程度を返済することになる。

これとは別に管理費・修繕積立費・固定資産税などがかかる。

その代わり当然のことだが家賃の支払いはない。

 

そして、かなりのインフレが起きれば固定金利なのでそれが神風となる。

もちろん変動金利だと年に30万円程度の利払いで済むが、この国の財政状況で変動金利でお金を借りることは25年スパンで考えればリスクがある。

銀行も考えずに今の金利でのフラット35という商品を作っているとは思いたくないが、日本政府がそうであるように、銀行も25年先のことを考えて仕事をしているわけではないので、このような商品を提供しているのだろうと俺は思うことにしている。

 

ところで、長期スパンで見た場合、人口減少社会においては不動産価格は間違いなく下がる。

地方は言うまでもないが、首都圏の郊外でも余程便利な場所以外はそれは避けられない。

しかし、俺が住む月島・勝どきエリアは日本でも屈指に地価が下がりにくいエリアだと思われるから他のエリアほどにはそれが期待しにくい。

都心に近いのに下町のまま存在して残ってきたエリアでここまで開発の余地が残されているエリアは他にそうそうないので、現在もガンガン進む開発の度合いによっては大きく地価が上がりかねないエリアだとすらいえるのが悩みの種だ。

 

頭金にあたるお金を頭金に当てずに運用してみる場合について書く。

もちろん、ここまで円高でゼロ金利のご時勢に円で資産を運用するのは余程のお人よしか無知な人だ。

一部を株式で運用するのは十分アリだと思うが、投資家でもない一般人が株式や高レバレッジのFXで運用するのは怖いので、個人向け国債や低レバレッジのFXで運用すると仮定する。

ちなみに、FX以外の外貨商品の存在価値は手数料面を考えると俺には理解できない。

豪ドルをFXで運用すると、オーストラリアの利子と日本の利子には差があるため、1万ドル=約80万円につき1日あたり100円程度のスワップ・ポイントがつくから、仮に300万円程度の預金があって、ここでは2.7倍と低めのレバレッジをかけて800万円程度を運用したら1日に1,000円のスワップが得られるわけで、これを年にすると35万円を超すスワップが得られる。

300万円で800万円の運用するのを仮に倍にして、600万円で1,600万円を運用したら70万円程度のスワップを得られる。

なお、年に20万円以上の利益を決済・確定させた場合には確定申告が必要になって税金を課せられることになり、スワップ利益の20%に課税されるので、56万円程度が残る。

600万円で56万円のスワップ利益が得られるので、為替変動を除いた利回りは10%弱となる。

 

もちろん、急激な為替変動には注意しなければならないことは言うまでもない…というかスワップの増え幅よりこちらの振れ幅のほうが短期間では断然大きいのだが、この程度のレバレッジならばそこまで大きく損を被るとは思えないだろう。

そして、そのリスクが怖ければ運用金額もしくはレバレッジを下げれば良い。

なお、リスクもあるが、為替差益が出る可能性も半分はあるわけでその際にはそれを利益とすることは当然可能である。

 

資源大国で華僑を中心として人口が増加しているオーストラリアの将来性が日本の将来性より低いとはなかなか思わない。

あと、これが最も重要なことなのだが、リーマンショック時に1ユーロがとても短い期間に170円から115円に落ちたように、豪ドルも円に対して一気に価値を下げたのだが、世界的にインパクトのある経済トピックが起こると為替は信じられないほどに動く。

俺もリーマンショックの2ヵ月前にイタリア・フランスを旅行して1ユーロ170円で大変だったが、その後だったらウハウハだったに違いないのだ。

 

そして、円が危機に晒される確率もゼロではないのだから、そういう時のためには外貨も持っておくと安全ということになる。

なお、FXにはうさん臭さがあるが、FXの資金は信託保全が義務化されているので、業者が倒産しても、ペイオフで1,000万円しか保護されない銀行と違って全額保護されるのでその点においても安全である。

 

以上、家賃を払いながらも貯蓄分と利回り分を足せばそれなりの元本を構築できるとも考えることができる。

そして、不動産価値が現在より下がれば今買うよりもお得な物件を入手できることもあり得る。

また、待機児童問題が取りざたされる世相では子供が保育園に無事に入ってから不動産の購入に走っても遅くはない気もする。

 

そんなわけで、高い家賃を払いながらも、ドリームルームを夢見ながらも、なかなか不動産を購入するには至らずにいるのだ。

もちろん心底惚れ込んだ物件があれば話は別なのだろうが…。