デベロッパーの存在目的のために開発は続く
東京都の人口は高齢化を伴いながら2025年まで増え、2040年頃に今と同じぐらいの人口になるペースで減っていく推計となっている。
都心3区の人口は2040年まで増え続ける推計となっている。
そういう意味では東京で人口減が顕在化するにはもう少しかかるということになるが、これほどまでに多くのオフィスビルやタワーマンションが建ち続けて大丈夫なのかとは誰もが心配になるだろう。
僕の住む中央区勝どきにも駅から結構遠いところにまでタワマンが次々と建ち続けているが、ストロー効果でどこかの住民を引き寄せながら都心の人口ばかりが増え続けるのだろう。
仕方ないとはいえ、人口を吸い取られていく郊外の衰退が心配になる。
また、古くて小さなオフィスビルの借り手がつくかも心配になる。
「日本の人口は減ってるのに新しい建物なんてそんなにいらないじゃん」と思う人は多いと思うが、デベロッパーは開発し続けることでしか生き残れないわけで、地上げて開発して売って利益を出せる土地のある限り、己の存在目的のために開発は続くと思う。
役人と政治家の恣意性が作り出した需要
で、本題はここからなのだが、言うまでもなくデベロッパーというのは建てて売るまでが仕事で、その後のことはおそらくは知ったことかと思っているはずである。
新築物件の売れ行きこそやっと減ってきたが、先に挙げたタワマンだって、土地の仕入れと建設費用等を勘案するとそれなりの価格で売らないと利益が出なくなっているわけで、実際にべらぼうに高い。
よくもまあこんな強気の価格でこんな大規模な開発をするものだと蛮勇に驚くばかりだが、都心の地の利の良さにはまだそれだけのメリットがあるということだろうと思う。
大学の都心回帰なんかもそうだけど、役人と政治家の裁量一つで用途地域・容積率・条例が変更になって後になって急に都心にフロンティアが出現したのだから仕方ない。
そういう意味では、震災前の新浦安や、今の武蔵小杉のように地の利のない街の物件を買う人の気持ちはこれっぽっちもわからないけど。
修繕積立金問題
僕の住むマンションの修繕積立金が数年前に一気に上がった。
僕の部屋の面積だと22,000円程度になり、10,000円以上多くなった。
理事は2年おきに輪番となるが、頭の良い住民の方が理事になって、「今のペースだと大規模修繕の時に一時金を徴収する必要が生じる」「一時金は取りっぱぐれる可能性がある」「2037年の大規模修繕にゆとりのある積立金を残すには毎月の徴収額を上げるしかない」「途中からの値上げをしないために今から徴収しましょう」と意見を述べた。
理解のある住民が多かったため、その意見が通って毎月の積立金を増額することで決定した。
世の中のマンションのほとんどがそうであるように、僕の住むマンションでも修繕積立金は年を追うごとに増額されるシナリオになっていた。
僕も買う前は「いずれは上がるのかもしれないな」という程度にしか考えていなかった。
そういったことを深く考える傾向にある僕ですらその程度の認識なのだから、正直、他は推して知るべしだと思う。
僕の住むマンションでは早めに手を打って途中増額なしに2037年の水道管の入れ替えを伴う最大の大規模修繕後でも十分な積立金を残せるように年度別の徴収額の平準化をすることができた。
その代わり、売却をしようとした時に見た目の管理費と修繕積立金の合計が多くなるので、買う側の許容度が下がり、売却価値＝資産価値は間違いなく落ちただろうと思うし、毎月の徴収額は増えた。
世の中の新築マンションの修繕積立金は異常に安い。
デベロッパーはとにかく売りたいがために、最初は修繕積立金をものすごく安く設定している。
僕の住むマンションは中層マンションで住民も70戸程度と少ないので合意できたが、タワマンは僕の住むマンションと違ってスケールメリットがあるとはいえ、タワマンなだけに修繕にどの程度のお金がかかるか全く未知数なように思う。
「〇〇&SPA」なんてオサレな名前のタワマンにありそうなカネ食い虫のスパ施設を喜んでいられなくなるかもしれない。
しかも、タワマンはそもそもの購入価格がバカ高い。
そこに加えて後々に修繕積立金が猛烈に上がっていくこととなる。
小さくではあるが、その問題が顕在化しているところもあれば、滞納が問題になっているところもある。
多額のローンを返していくなかで、さらに修繕積立金も上がっていくというのは地獄だろうと思う。
そして、修繕積立金の滞納が大きな社会問題化する時が必ず来るだろうと思う。
僕の住むマンションの住民のコメントに「老後の貯蓄と年金で生活しているのに修繕積立金が上がると辛いです」というようなコメントがあったが、それはそうだろうと思う。
それでも今の老人はまだいい。
僕らの世代だと、年金支給年齢は上がり、年金支給額は減る。
その中で修繕積立金が増えるのは痛いだろうと思う。
僕は中層マンションに住んでいるが、皿地にして区分面積比で割ると我が家には16㎡強しか残らない。
したがって、土地だけの価値だと1,500万円程度ということになる。
タワマンだとこれよりずっと少ないだろうし、いずれ社会問題化すると思うが、解体費もバカにならないだろう。
誰も後のことは考えていない
ここから話はどんでん返しとなる。
実際にそうなることはないと思うが、単純な推計では今の少子化傾向が続くと、日本の人口は1000年もしないうちに1人になる。
そして、その時、外国人に売っているもの以外の日本中の全ての不動産はその人のものになる。
少子化による人口減少というのはひたすら相続を続けていく過程でもあるのだ。
ある意味、悠々と構えていれば良いということでもある。
そういった長期的な観点も持って生きるがよろしいと言いたいところだが、いかんせん我々はそこまで長生きするわけでもない。
その時、打ち捨てられたタワマンは更地にされているのか、建ったままなのか、地震で瓦解しているのかわからないが、どういった様相を呈しているのだろうか…。
生きている間にも越後湯沢あたりで未来予測はできそうではあるが。
うちの近所の佃のタワーマンション群
