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社会全般について思ったことをここでつぶやいてます

近所のマンションは高さも価格も高くなっていくが

中央区の湾岸地区という人口増加や不動産売買が日本で有数のエリアに住んでいるせいもあるが、最近の新聞の折り込みチラシの不動産情報の量とその提示価格の高さにビックリさせられる。
タワマンは高さも高ければ値段も高すぎる(笑)。
不動産価格を頭に入れておくのがなんとなく好きで2008年ぐらいからずっと皮膚感覚で価格を追っているのだが、過去の相場観が頭に入っているだけに最近の提示価格の急激な変化に頭がついていかない。

僕が住んでいるマンションを買った年である2011年の1.5倍ぐらいの提示価格で売りに出ていることはザラである(もちろん実際の契約価格は知らないが)。

世界の不動産価格がどんどん上がる中で東京の価格はバブル崩壊以降ほとんど上がってこなかったために世界的には格安であるので(ロンドン・ニューヨーク・サンフランシスコ・香港などは異常に高い)そういう意味では中国からなどのグローバルマネーが入り込めば値上がりする根拠がなくはないし、ここ数年のこのエリアの地価の上昇ぶりも半端ではないのだが、現金一括で買えるような人や、年収1,000万円を超すような人でない限りうかつに手を出せない価格帯になってきている。

確かにこのエリアは都心へのアクセスが格段に良いので大学が都心に回帰したように郊外からのストロー現象が起きるだけで、代わりに空き家に蝕まれるのは郊外になるのだろうが、しかしながら、少子高齢化が進み、人口減・空き家増が間違いない社会の中で中古販売やリフォームやリノベーションでは利幅が小さいからと生き残りをかけてガンガン新築をしまくるデベロッパーには当然ながら好感を持てない。
本来ならばデベロッパーが縮小し、リフォームやリノベーションを得意とする業者が伸びなければならないのだが、ゆくゆくはそうなるであろうにせよ2020年まではそうはならないのであろう。
なにせ、買う人がいるから売るのであり、いなかったら売らないし、いるから値上がりしているのである。

今日、うちに入っていたマンションのチラシがあるのだが、建物はうちより新しくうちの2倍ぐらいの階層(うちは中低層マンションの5階)でリフォームされているものの、うちより断然駅から遠く、眺望は良いがうちよりも悪く、面積も狭いのに約6,000万円と提示されたものがあり、当然うちより断然高い。
そしてそこに書かれているローン計画が、約5,000万円(頭金1,000万円と諸費用は用意しておけということでしょう)のローンを変動金利0.78%で35年返済とあるが、月の返済額は163,000円程度とのことである。

確かに僕は昔に月島の50㎡程度のマンションの家賃に14万円払っていたので、もう少し出せば格段にいいところに住めると思ってしまう気持ちはわかるし、そこがセールストークなのだろうが、ここには以下の観点が抜けている。

まず、35年間返し続けることができるのはせいぜい30歳前後の人だけだろうからそれ以上の年齢の人は35年ローンを組むべきでない。
それと、管理費や修繕積立費は売るために最初だけ安くしていることが多く、15年程度を過ぎるとあとはどんどん上がっていく傾向にあり、特にスケールメリットを上回って修繕に莫大な費用がかかるタワマンは徴収される修繕費や修繕一時金がバカにならなくなるのである(そして滞納者が多いことも問題になっている)。

かくして、バカにならない固定資産税(1ヵ月弱分の家賃)を含めると月額20万円では到底済まないわけで、30歳以上の人が繰り延べで返そうとするとインフレ率を計算に入れないで考えて家賃だけで手取りから月額25万円程度は工面できないとアウトということになるのである(社会保険料もどんどん上がるし、消費税も長期的には25%までは上がると思う)。
そうなると余程のスキルがない限り、会社にしがみつかざるを得ず、選択肢の少ない社会人生活を余儀なくされるのである。
さらに奥さんが正社員で働いていないようなポートフォリオの家はもっと危険で、勝どき駅前のコンビニには雑誌「VERY」が平積みされているが、彼女たちもずっと優雅なVERY妻でいられるとは限らないのである。

僕が不動産を買ったのは2011年で、その時のトピックを以下に書くが、時流というのは大事で、次の山は間違いなく2020年にあるわけで、そういう大きな流れでモノを考えたほうが良いと思うので、自分の場合のトピックを以下に書いておきたい。

僕はこの地域が地震による地盤の液状化で騒がれてネガティブな報道や世論が発生した頃に、液状化している地域とそうでない地域を震災直後に足を使ってつぶさに見て回り、震災前3年間と比べても一気に価格が落ちてきたと確信を持っていた頃に、普段ではまず売りに出ないと思っていた隅田川沿いの最高の眺望が得られるスーパー堤防上に立つマンションを震災3ヵ月後に売買契約した。
しかも、下手にリフォームなどを入れてもらいたくなかったので、ものすごーく生活感たっぷりの部屋のままで引き渡してもらう代わりにリフォーム代金分も値引きしてもらったのだが、その分、700万円ほどかけて躯体状態からのフルリノベーションをしたので、売買代金とリノベーション費用を合わせると結構かかった。

それでも今の売買価格よりは断然安く、その差があまりに開いているので、売れば売却益を得られるのだが、好きで住んでいる東京の中で最も自分が住みたいと思ったエリアの眺望の良いマンションに、完全にやりたいことをやり尽くしたリノベーションを施した、ほぼ100点の家に住んでいるので、多少お金があっても引っ越す気にはなれない(家があまりに心地良いのですっかり出不精になるというオチまでついた)。
不満はバーベキューができないことと庭や畑がないことぐらいだが、2つある狭いベランダの片側(南東側)をフルに使ってパートナーが菜園をやっていてハーブや野菜なども結構収穫できている。
眺望が良い北西側のベランダは天気が良い日は食卓や読書に利用している(実はベランダは日陰側のほうが木陰のようで使いやすい)。

僕は十分な頭金を用意して固定15年ローンで借りて、毎月結構な額を返していたが、金利がものすごく下がった去年に多少の繰り上げ返済をしつつ、ソニー銀行の10年ローンに借り換えたが、残り10年の利子総額は100万円程度にまで圧縮できた。
最近、ローン残債を持っている現預金が上回ったが、住宅ローン減税が効くのと、生命保険を掛けていない自分が死んだ際に、残債を払うことなくマンションがパートナーのものとなるので繰り上げはまだしない予定である。
もちろん、固定でなく変動で借りたほうが今までだったら断然安く済んだのだが、固定にしているのは金利動向を読むことほど難しいことはないのでその分の保険として固定を選択したが、この点は今になって慎重すぎたなと反省している。